Терра · земельные массивы
Рабочие материалы подразделения «Терра». Доступ для команды ATAMURA.
План мероприятий · подготовка участков и старт продаж
Четыре потока — юридический, физическая подготовка, маркетинг и продажи, финансы и договоры — по каждому массиву. Старт отсчёта 07.09.2026, горизонт 30 недель. Сроки — оценка до подтверждения землеустроителем и акиматом.
| веха | массив | неделя | дата | владелец |
|---|---|---|---|---|
| Решить: продаём 4 участка ЛПХ как есть (КХ в придачу) или режем ЛПХ-часть на 6–8 соток | Бесагаш | 4 | 28.09.2026 | руководство |
| Утверждение прайса и условий (после сверки с рынком и классификации Кроноса) | Общее | 5 | 05.10.2026 | руководство |
| Все земляные работы завершены: планировка, траншеи водопровода, закладные под кабели, основание дорог из ГЩС — 01.11.2026 | Общее | 8 | 26.10.2026 | стройблок |
| Soft-start: продажа крупных лотов «от плана» (бронирование) | Тритон | 8 | 26.10.2026 | Терра |
| Soft-start: бронирование по базе ATAMURA | Алмалыбак | 9 | 02.11.2026 | Терра + ОП |
| Soft-start: бронирование по своей базе (индустриальные клиенты, партнёры) — без ДКП до регистрации | Кронос | 10 | 09.11.2026 | Терра + ОП |
| Старт продаж (ДКП после регистрации) | Алмалыбак | 15 | 14.12.2026 | Терра |
| Старт продаж (ДКП после регистрации) | Тритон | 19 | 11.01.2027 | Терра |
| Старт продаж — ориентир февраль 2027 | Бесагаш | 23 | 08.02.2027 | Терра |
| Старт продаж (ДКП после регистрации 43 участков) — ориентир II квартал 2027 | Кронос | 30 | 29.03.2027 | Терра |
Предложение по геометрии плана: 13 участков передней линии, 4 угловых (№ 25, 36, 37, 43), 26 второй линии. Два «внутренних угла» (№ 2 и 21: проезд × дорога) по умолчанию во второй линии.
решение: Утвердить как есть или поднять № 2 и 21 до угловых (+ 27 млн ₸ к потенциалу).
У 11 участков (№ 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 22, 23, 40; 1,79 га, 447 млн ₸) единственная внешняя сторона — коридор канала. Проезда вдоль канала на плане нет.
решение: Спросить землеустроителя: проезд вдоль канала, сервитут или перенарезка. До ответа 447 млн ₸ считать условными.
Полосы вдоль северной и южной границ на плане не подписаны как дороги. От них зависят угловые № 25 и № 43 (+ 50 млн ₸ за № 43).
решение: Подтвердить у землеустроителя; если дорог нет — № 43 и № 25 в переднюю линию.
Цельный участок КХ в ТЗ без цены. В прайсе показан отдельно без суммы.
решение: Задать цену за гектар или держать до решения по ЦН.
На плане (вариант 3, весь участок) — 156 участков по 4,3–5,7 сотки, в ТЗ — 144. Минимальный размер ЛПХ по маслихату не проверен.
решение: Подтвердить вариант 3 и проверить порог размера до заказа проекта раздела.
Схема раздела даёт три части: 4,94 + 5,38 га к нарезке и существующая площадка 4,59 га (918 млн ₸ в потенциале). В прайсе — два варианта нарезки внутри частей.
решение: Выбрать вариант нарезки; решить, продаём ли площадку и по какой базе (с постройками — отдельный НДС-вопрос).
Цена решена 02.09: 2,0 млн ₸/сот по ЛПХ (2,00 га = 200 соток, 400 млн ₸), КХ 1,33 га в придачу без доплаты. Участки ЛПХ по 0,4–0,8 га крупные для розницы.
решение: Продаём 4 участка как есть или режем на 6–8 соток; если режем — к каким участкам привязать КХ.
Сроки 12 / 18 / 24 мес; наценка по взносу: 20 % → +15 / +25 / +35 %, 30 % → +13 / +21 / +29 %, 50 % → +7,5 / +15 / +22,5 % (ступени 30 и 50 % — по пропорциям прежнего прайса).
решение: Подтвердить цифры ступеней 30 и 50 % и минимальный взнос 20 %.
Цена линейна по площади: лот 1 га и участок 0,1 га стоят одинаково за сотку; крупные участки Кроноса (№ 37–43) дают 46 % выручки массива.
решение: Считать прайс прейскурантным (верхняя граница) и задать предел скидки за объём для переговоров.
Сайт зеркалится на daniyar.kz; корп-адрес terra.atamura.group ждёт A-запись в DNS ps.kz (vhost на корп-боксе готов).
решение: После записи — сертификат и https в тот же день.
| риск | что случится | что делаем |
|---|---|---|
| Вид права на землю | Если Кронос/Тритон/КХ-части в аренде у государства — продажа возможна только как переуступка; часть покупателей отпадёт, цена ниже. | Проверить в первую неделю; при аренде — сначала выкуп в собственность. |
| Смена ЦН Кроноса | Три ступени (выдел 13 га → смена ЦН → раздел на 43) занимают 6–8 месяцев; отказ или затяжка (орошаемые земли, водоохранные зоны, коридоры сетей). | Вести выдел и ЦН без пауз; до регистрации — только бронирование, не ДКП. |
| Минимальный размер участка ЛПХ | Порог по решению маслихата (часто 6 соток) сделает нарезку Алмалыбака 4,3–5,7 сотки нерегистрируемой. | Проверить до заказа проекта раздела; запасной вариант — 5 соток + перенарезка. |
| Участки без дорожного фронта | 11 участков Кроноса выходят только к коридору канала — без проезда их не продать или продать с дисконтом. | Проезд вдоль канала в схему до раздела или сервитут через соседей. |
| Рассрочка | Минимальный взнос 20 % и до 24 мес без залога = риск невозврата и заморозки участка. | Залог участка или сохранение права до полной оплаты, расторжение при 2 просрочках. |
| Инфраструктура | Индустриальные участки без мощности продаются медленно; ЛПХ без газа/воды — со скидкой. Сети после ТУ — главные деньги и сроки, в ТЗ их нет. | ТУ запросить в первые 3 недели; сети в смету; в оффер выносить сроки подключения. |
| Срок 01.11 по земляным работам | 7 недель на три массива: планировка, траншеи водопровода, закладные под кабели, основание дорог. Узкое место — техника и бригады на три площадки одновременно; ТУ от АЖК к этому сроку не придут. | Три параллельные бригады или очерёдность Кронос → Алмалыбак → Тритон; гильзы под кабели закладывать до ТУ; скважины, башни, ТП и опоры — после 01.11. |
стройблок — 25 · землеустроитель — 8 · Терра — 6 · маркетинг — 5 · юрист — 2 · юрист + землеустроитель — 2 · финдир — 2 · руководство — 2 · землеустроитель + юрист — 2 · землеустроитель + Терра — 2 · Терра + ОП — 2 · маркетинг + Терра — 1 · PM / интегратор — 1 · Терра + финдир — 1 · РОП / HR — 1 · бухгалтерия — 1 · стройблок + маркетинг — 1 · маркетинг + стройблок — 1